بازار کلنگی‌ها؛ گرم برای احتکار و سرد برای ساخت‌وساز
تاریخ انتشار: ۳۰ آبان ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۹۱۳۰۳۰۴
به گزارش خبرنگار مهر طبق آمار رسمی سهم خرید خانه‌های کلنگی در بازار مسکن افزایش یافته است. اما با بررسی دقیق‌تر روشن می‌شود این خانه‌ها به منظور تأمین زمین برای ساخت‌وساز خریداری نمی‌شود بلکه هدف از خرید آنها سرمایه گذاری است. در حالی خانه‌های کلنگی اینگونه احتکار شده و از چرخه ساخت خارج می‌شوند که کلان‌شهر تهران به دلیل انحصار در تأمین زمین مورد نیاز ساخت با مشکل روبه‌رو است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
راه نفس ساخت‌وساز گرفته شده است. این را آمار و ارقام رسمی می‌گوید. در فصل پاییز همانطور که آلودگی هوا راه تنفس تهرانی‌ها را بند آورده، احتکار و تورم تنفس بازار مسکن این کلان‌شهر را با مشکل مواجه کرده است. غالباً فصل پاییز، فصل تهیه زمین برای سازندگان و یا همان فعالان حوزه ساخت‌وساز است، در نتیجه انتظار می‌رود در این فصل شاهد رونق معاملات خانه‌های کلنگی باشد. خانه‌های کلنگی کوبیده و تبدیل به خانه‌های نو شوند. اما متأسفانه بازار کلنگی‌ها امسال و در امتداد یک رویه حداقل ۵ سال، آینده با یک رکود در ساخت و ساز روبه‌رو است، رکودی که ریشه در دو عامل مهم دارد، تورم و احتکار!
طبق اطلاعات آخرین گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بخش مسکن، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران طی بازه شهریور ماه امسال به ۷۷ میلیون و ۴۸۰ هزار تومان رسیده است. بر این اساس، نرخ تورم سالانه شهریورماه ۱۴۰۲ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۸۳.۹ درصد می‌رسد که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٨٢ درصد)، ١.٩ واحد درصد افزایش داشته است.
معادله پیچیده رکود کلنگی‌ها و نقش آن در گرانی مسکن
نبض قیمت بازار مسکن در دست خانه کلنگی است. چرا که از یکسو، زمین مورد نیاز ساخت‌وساز داخل کلانشهرها و شهرهای بزرگ در غیاب عرضه زمین توسط دولت را، این خانه‌های کلنگی تأمین می‌کنند. از دیگر سو، تورم ۸۴ درصدی هم شامل خانه‌های نوساز و هم شامل خانه کلنگی می‌شود و با توجه به سهم ۷۰ درصدی زمین در قیمت تمام شده و یا بازاری مسکن، افزایش قیمت در این خانه‌ها به معنای افزایش قیمت در کل بازار مسکن است. بنابراین خانه‌های کلنگی یک متغیر تعیین‌کننده در بازار به‌شمار می‌رود.
علاوه‌بر این جهش قیمتی، که نتیجه انحصار زمین و عدم عرضه آن به بازار به منظور تأمین زمین مورد نیاز ساخت‌وساز بوده، اتفاق دیگری نیز در ارتباط با خانه‌های کلنگی افتاده که زمینه تشدید بحران در بازار مسکن را فراهم کرده است. بررسی بازار فروش واحدهای مسکونی کلنگی، وجود رکود شدید از سمت «تقاضای خرید به جهت ساخت» برای این واحدها را نشان می‌دهد.
این رکود دوسویه بوده و اساساً معادلات بازار مسکن را پیچیده می‌کند. در سمت عرضه، مالکان این خانه‌ها به دلیل افزایش قیمت دارایی‌شان تمایل برای فروش کلنگی‌ها افزایش یافته اما در مقابل تقاضا برای خرید این ملک‌ها که غالباً توسط سازنده‌ها بوده در کمترین حالت قرار دارد. همچنین اتفاق معنادار دیگری که در این بازار افتاده است کاهش عرضه املاک کلنگی به بازار مشارکت در ساخت با سازنده است، در حالی که سازنده‌ها عمدتاً متقاضی مشارکت با مالکان در ساخت‌وساز هستند و تمایلی به خرید خانه‌های کلنگی ندارند.
پیش‌تر سازنده بخشی از زمین مورد نیاز خود برای ساخت‌وساز را به صورت مستقیم خریداری می‌کرد اما در حال حاضر به دلیل انحصار زمین تنها گزینه برای سازنده، خانه کلنگی بوده و از آنجا که تقاضای خرید آپارتمان‌های نوساز افت محسوسی پیدا کرده است، سازنده‌ها ترجیح می‌دهند به جای صرف هزینه بسیار بالا در زمین خریداری‌شده، اقدام به مشارکت در ساخت با مالکان کلنگی کنند. در این میان نیز مالکان کلنگی نیز به همان دلایل ذکر شده بیشتر فروشنده شده‌اند و اغلب تمایلی به مشارکت ندارند.
احتکار و انحصار دست در دست هم در مقابل خانه‌دار شدن مردم
اخیراً بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن کلان‌شهر تهران گزارش رسمی منتشر کرده است. طبق این گزارش سهم املاک کلنگی از معاملات مسکن افزایش یافته است. طبق آنچه در نمودار آمده، در سال ۱۳۹۴ که بازار مسکن کشور وارد بحران جدید رشد شدید قیمت‌ها و رکود ساخت‌وساز نشده بود، سهم املاک کلنگی (بالای ۲۰ سال ساخت) از کل معاملات مسکن حدود هشت تا ۹ درصد و سهم املاک نوساز (زیر پنج سال ساخت) ۵۰ تا ۵۶ درصد بود. اما اتفاقی که در سه سال گذشته رخ داده این است که سهم املاک کلنگی از کل معاملات به ۲۲ درصد رسید و برعکس آن سهم املاک نوساز که زمانی بیش از ۵۰ درصد بود به ۲۷ درصد رسیده است. این موضوع نشان می‌دهد خرید وفروش در خانه‌های کلنگی وجود دارد اما چرا با این وجود وضعیت ساخت و ساز مساعد نیست.
باید تاکید کرد معاملات خانه‌های کلنگی در وهله اول می‌تواند موجب رونق ساخت و ساز شود چرا که خریداران املاک کلنگی، سازندگان املاک و بساز و بفروش‌ها هستند که برای تأمین زمین پروژه‌های ساخت‌وساز اقدام به خرید این املاک می‌کنند.
اما نمودار زیر چیز دیگری را نشان می‌دهد.
همانطور که نمودار نشان می‌دهد، افزایش خرید و فروش خانه کلنگی به معنای بازگشت رونق به بازار مسکن نیست. معنای واقعی این اتفاق این است که خانه‌های معامله شده به قصد سرمایه‌گذاری خریداری شده و عملاً از چرخه ساخت‌وساز خارج می‌شوند. همانطور که بارها گفته شده، بازار زمین به دلیل وجود انحصار و عدم الحاق زمین از بازدهی بسیار بالایی برخوردار شده، در نتیجه تقاضای مصرف جای خود را به تقاضای سرمایه‌ای داده است. قابل ذکر است که املاک کلنگی عمدتاً به نرخ زمین قیمت‌گذاری می‌شوند که قیمت آن (زمین) بالاتر بوده و این موضوع در افزایش قیمت‌های بازار مسکن نیز اثرگذار است. به عبارت بهتر شرایط کلی این بازار که همان انحصار زمین، بازدهی بالای سرمایه، تورم بالاتر از تورم عمومی زمینه را برای سوداگری فراهم کرده و زمین‌های داخل شهری که همان خانه کلنگی‌هاست به دست محتکران زمین افتاده است.
شاید بتوان تصویر کلی شرایط بازار خانه‌های کلنگی را اینگونه به تصویر کشید، علی رغم افزایش سهم کلنگی‌ها در معاملات بازار مسکن اما این مساله باعث رونق ساخت‌وساز نشده چرا که لزوماً خرید خانه‌های کلنگی منجر به ساخت نمی‌شود بلکه در حال حاضر این خریدها به منظور سرمایه‌داری اتفاق افتاده و این خانه‌ها بعد از خرید و به منظور سرمایه‌گذاری احتکار می‌شوند. در نهایت می‌توان مدعی شد، با وجود این اتفاقات مابقی اقدامات سیاستگذاران در به تعادل رساندن بازار مسکن به ثمر نخواهد رسید، چرا که بازیگر اصلی زمین بوده و در حال حاضر متأسفانه در دست محتکران و انحصارگرایان است.
کد خبر 5945337منبع: مهر
کلیدواژه: بانک مرکزی مرکز آمار ایران هیئت دولت خانه کلنگی صنعت برق وزارت نیرو وزارت راه و شهرسازی ایران ترکمنستان بانک مرکزی ایران کشاورزی واردات خودرو بورس طرح نهضت ملی مسکن بانک مرکزی مهرداد بذرپاش عراق نیروگاه برق خانه های کلنگی زمین مورد نیاز افزایش قیمت املاک کلنگی خانه ها نشان می دهد تأمین زمین بازار مسکن خانه کلنگی شهر تهران ساخت وساز سهم املاک کلنگی ها
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.mehrnews.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «مهر» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۹۱۳۰۳۰۴ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
بانک ها با تسهیلات مسکن چه می‌کنند؟
به گزارش قدس آنلاین، آمار مربوط به سهم تسهیلات پرداختی به مردم برای ساخت مسکن در نهضت ملی مسکن تا ۳۱ فروردین ۱۴۰۳ منتشر شده است که نشان از انحراف بالای شبکه بانکی در ضعف نظارت و رگولاتوری بانک مرکزی دارد. تازه‌ترین آمار از عملکرد نظام بانکی در طرح نهضت ملی مسکن نشان می‌دهد؛ همچنان ۱۸ بانک تا ۳۱ فروردین سال جاری یک ریال هم به این طرح تسهیلات پرداخت نکرده‌اند.
یکی از جنبه‌های کلیدی افزایش تولید مسکن، در دسترس بودن تسهیلات بانکی برای تأمین مالی پروژه‌های ساخت مسکن است. با حل شدن معضل تسهیلات بانکی و اعطای تسهیلات به مردم برای ساخت مسکن؛ نخست، برای تحقق مشارکت مردم در جهش تولید مسکن حرکت و دوم، برای رفع مهم‌ترین دغدغه مردم یعنی دسترسی به مسکن اقدام خواهیم کرد. از همه مهم‌تر اینکه در شرایط رکودی فعلی اقتصاد کشور، از محل ساخت مسکن به عنوان موتور محرکه رشد اقتصادی کشور، بیش از ۱۳۰ رشته فعالیت مرتبط با ساخت مسکن نیز به رونق خواهند رسید.
در خصوص ضرورت پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مردمی اقتصاد برای ساخت مسکن و اصلاح رگولاتوری بانک مرکزی، در این زمینه با دو تن از نمایندگان مجلس آقایان آرا شاوردیان؛ عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی و محمدحسن آصفری؛ نماینده مردم اراک در مجلس به گفت‌وگو پرداختیم که در ادامه خواهید خواند.
بانک‌ها تسهیلات را به‌جای مردم به زیرمجموعه‌های خود دادند
آرا شاوردیان، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفت‌وگو با قدس در مورد واگذاری زمین و ارائه تسهیلات به مردم برای ساخت مسکن، گفت: در دو سه سال گذشته تسهیلاتی که باید بانک‌ها در اختیار مردم و انبوه‌سازان برای ساخت مسکن قرار می‌دادند، نداده‌اند و بیشترین تخلف در بخش بانک‌های خصوصی بوده که موجب شده است سهم اعطای تسهیلات ساخت مسکن به مردم بسیار پایین باشد. بانک دولتی مسکن تنها بانکی بوده که خوب عمل کرده و حدود ۲۰درصد به تعهداتش در حوزه واگذاری تسهیلات ساخت مسکن عمل کرده است. بانک‌های دیگر به‌جز اینکه دلالی و در حوزه‌های مختلف سرمایه‌گذاری کردند و یا به کارکنان و زیرمجموعه‌های خود وام دادند، کار دیگری انجام ندادند.
این عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی اظهار کرد: امیدوارم امسال بانک‌ها به این تکالیف عمل کنند تا موانع سرراه مردم برای ساخت مسکن رفع شود. بر اساس مصوباتی که در مجلس، کمیسیون عمران و توافقات وزارتخانه‌های راه‌وشهرسازی و اقتصاد اتفاق افتاد قرار بود بانک‌ها این تسهیلات را به‌جای اینکه در حوزه‌های دیگر ببرند باید برای ساخت مسکن در اختیار مردم و انبوه‌سازان قرار می‌دادند که از این قانون تخطی کردند.
شاوردیان با اشاره به ضرورت عرضه زمین بیشتر به مردم توسط وزارت راه‌وشهرسازی گفت: قرار بود دستگاه‌های دولتی زمین‌های مازاد خود را در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی قرار دهند تا این وزارتخانه زمین مورد نیاز را در اختیار مردم قرار دهد که این مأموریت قانونی هم در حد مطلوب اتفاق نیفتاده است.
این عضو کمیسیون عمران مجلس بیان کرد: اگر می‌خواهیم امسال که سال جهش تولید و مشارکت مردم است در تولید مسکن شاهد جهش باشیم باید مجلس و کمیسیون عمران نظارت بر اجرای این قانون را بیشتر کنند و همه دستگاه‌های اجرایی نیز زمینه را فراهم کنند تا زمین مورد نیاز در اختیار مردم قرار گیرد و موانع در این زمینه برداشته شود.
تخلف نظام بانکی در غیاب ناظر
محمدحسن آصفری، نماینده مردم اراک در مجلس شورای اسلامی هم در گفت‌وگو با قدس در مورد دادن زمین و تسهیلات به مردم برای مشارکت در بحث ساخت مسکن گفت: این اتفاقی که در انبوه‌سازی در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد هم هزینه‌های مسکن را بالا برده و هم موجب کُند شدن ساخت پروژه‌های مسکن ملی شده است.
این عضو کمیسیون امور داخلی و شوراهای مجلس با اشاره به ضرورت عرضه زمین به مردم توسط دولت در کنار تسهیل پرداخت تسهیلات بانکی به مردم توسط شبکه بانکی اظهار کرد: با توجه به مصوبه مجلس در بحث زمین رایگان و تسهیلات مسکن باید بانک‌ها به دولت کمک کنند تا پروژه مسکن ملی اجرایی شود. در برخی استانها این پروژه پیشرفتی نداشته است و بانک‌ها به تکالیفشان عمل نکرده‌اند. مجلس باید به وظایف نظارتی‌اش عمل کند تا هم زمین به صورت رایگان در شهرها و روستاها در اختیار مردم قرار گیرد و هم بانک‌ها تسهیلات لازم را بپردازند.
آصفری بیان کرد: باید مشخص شود نقدینگی که امروز در اختیار بانک‌هاست کجا هزینه و صرف چه کارهای می‌شود، این نقدینگی باید در حوزه مسکن، تولید و درمان هزینه شود ولی متأسفانه به دلیل ضعف دستگاه‌های نظارتی این پول در عرصه سوداگری هزینه می‌شود.
این عضو کمیسیون امور داخلی و شوراها خاطرنشان کرد: نظارت جدی بر وظایف دستگاه‌های متولی اجرای نهضت ملی مسکن باید از سوی مجلس و نهادهای نظارتی انجام شود. دولت باید موانع سرراه مشارکت مردم را بردارد که آنها بدون دغدغه در حوزه مسکن ورود کنند.
گفتنی است افزایش دسترسی به تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن می‌تواند به تحریک رشد اقتصادی، ایجاد شغل و بهبود شرایط کلی زندگی برای جمعیت کمک کند. علاوه بر این، بخش مسکن این ظرفیت را دارد که به عنوان موتور محرک رشد اقتصادی در ایران عمل کند. با افزایش عرضه زمین و اعطای تسهیلات ساخت مسکن، دولت نه‌تنها می‌تواند کمبود مسکن را برطرف کند، بلکه موجب رشد صنعت ساختمان و بخش‌های مرتبط با آن می‌شود.
مدیررسانهای پرسپولیس: سپاهان به جای شکایت بیجا، عذرخواهی کند